Desaceleran los créditos hipotecarios UVA

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08/06/2018

Hay 3 factores que afectan a la evolución de los créditos hipotecarios UVA en 2018

  • 1)Salarios crecen a un ritmo más lento (15% + cláusula de revision)  y la devaluación  del peso argentino encarece las propiedades (en pesos) :

En 2018 es que en el arranque del año las negociaciones salariales se pautaron cerca del 15%(con cláusula de revisión) y los primeros aumentos se darán en cuotas. Mientras que el dólar  va a gran velocidad. Tuvo un rally pasando de $18,5/$19 a principio de Enero a $25 en Mayo y llego a cotizar $26 en Junio.

Por lo que al tener que sumar los recibos de sueldo ante una misma propiedad con un valor fijo en dólares. Necesitamos más ingreso para comprar la misma propiedad.

  • 2)Boom del crédito y suba del valor del M2

Si observamos el metro cuadrado (promedio) en CABA durante el periodo 2011-2015(con cepo cambiario y sin acceso a crédito) estuvo entre 1800 y 1900 dólares el m2. Mientras que el año 2016 subió a 2.100 dólares. Ya en 2017, el boom de demanda hizo que se incremente. Y llego a casi 2.500 dólares el m2.

  • 3)Escasez de fondeo de los bancos y suba de tasas de interés

En 2017 los Bancos disponían de un exceso de liquidez en 2017 . Con la gran aceptación del crédito indexado por UVA, los bancos comenzaron a utilizar su “colchón de liquidez” y volcarlo a créditos de largo plazo. Pero los depósitos y la liquidez existente, ya a fin de 2017,  comenzó a ser insuficiente. Y esto se reflejó en las tasa de interés.

La línea de Bco. Nación que era de menor tasa  paso de UVA + 3,5% en 2017 a UVA + 6,5(para clientes)  y UVA + 8% (no clientes) con el último ajuste en Abril de 2018.  Así ocurrió con el resto de los bancos. La línea del Hipotecario se ubica en UVA + 8,5 y  UVA + 9,5%(para no clientes).

La conjunción de estos factores a llevado ( especialmente la corrida contra el peso) a una retracción del crédito de largo plazo-UVA- . En el gráfico observamos que el otorgamiento de créditos bajo significativamente de marzo a junio. En Junio el monto (promedio) diario de créditos UVA (hipotecarios) es menor a un tercio de los que se otorgaban en Marzo.

Y la cuenta luce peor si pasamos esos montos en pesos a dólares (al tipo de cambio oficial). Teniendo en cuenta que la cotización de los inmuebles se fija en moneda dura (dólares) .

En marzo y abril se otorgaban un promedio diario 33 millones de dolares en créditos hipotecarios UVA. Mientras que en los primeros días de Junio ese promedio se ubica en 8 millones USD.

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